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海外房产为何成为投资领域的刚需?

2020-05-06147

为什么海外购房会成为投资领域刚需,海外房产公司博通国际商务告诉你:房产一直是资产配置中的刚性需求,从个人投资者到大型企业,都或多或少在房产领域有一定的投资。

在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式。事实也确实如此,和虚无的股票、证券、期货相比,房产是可见可得的实物资产。

一个北京或上海的普通退休阿姨,可能就同时手握3套房产,每年靠租金收入完全满足生活需要。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

海外房产为何成为投资领域的刚性需求?

近几年对于国内投资者而言,可以说是一场“灾难”:2015年以后新一轮房价上涨,在2017年政府的一纸“限购令”下戛然而止;18年股市再次迎来一轮“崩盘”;中美贸易战让国内经济下行压力不断增大。放眼国内,理想的投资方式已经凤毛麟角。

但是,想去海外市场的国内的投资者,会发现海外市场更加复杂,资产种类庞杂,加上语言障碍,缺乏专业知识和专业人士指导,极易落入资金陷阱。

相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业“玩法”要简单许多,而且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。

海外房产有哪些“独有特点”? 

房屋产权:

中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少99年的产权,大多数都是产权。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

首付方面:

中国房产首付占全款的比例至少在35%(实际占比50%左右),而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

贷款方面:

国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷的义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。

法律保障:

在中国,购房者自行就可以购买房产,一般不会自带律师。而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报:

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

得房率:

国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的室内使用面积,且交房标准都是精装修,有的还带家具包。

现今海外投资者的主要需求是什么?

整体上,除了自住这样的基础需求外,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资收益和子女教育成为重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。而这些置业需求和目的的出现,与海外置业的主要功能是分不开的。

分散单一货币的风险:

股神巴菲特说过,投资基本的三条规则:,保住本金;第二,保住本金;第三,时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,大化的抗跌保值。

完成“分散风险”步后,初始本金能够相对安全地实现大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

加杠杆,以租养贷 :

大部分欧美不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,在基础收益上获取更多的收益。

“以租养贷”顾名思义,通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,还有所剩余,这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且是实现后面很多功能的前提。

以房生房:

巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”,投资海外房产同样可以滚雪球。

在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。

以房养老:

以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。

而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

候鸟式养老:

随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。

国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。

以房养学: 

留学生海外求学,“住”是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

比如家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,将其它房间出租。利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。

等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

资产传承 :

对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,看重的便是“资产传承”。海外房产一般都具备产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。

而且不少欧美,都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠,有些更是免收赠与税和遗产税。

海外房产为何成为投资领域的刚需?

税务规划: 

海外房地产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效可规避CRS。另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。

海外房产从初的自住功能到今天的资产配置功能,经历了近20年的发展变迁,其重要性已逐渐被投资者所认知。

伴随着人们来自“教育”、“税务”、“自住”等各种需求的增长,海外房产更像是资产规划的“优惠套票”,满足购房者的多重需求。

海外房产正是因为满足当下主流投资群体的各种需求,所以成为刚需。


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